Interpelacje i zapytania radnych

Panie Prezydencie,

w dniu 14 lipca 2023 r. wydano decyzję nr 512/23 zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu oraz projekt techniczno-budowlany oraz udzielono pozwolenia na budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych, dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej na terenie nieruchomości przy ul. Wroniej 43 (dz. nr 6/47 obr. 2051) i przy ul. Wroniej 45 (dz. nr 6/49 obr. 2051). Zgodnie z zapisami prawa budowlanego, o czym mówi decyzja przed jej sprawdzono m.in. (art. 35 ust. 1 prawa budowlanego): „zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego”.
Działki budowlane, na których obecnie toczy się proces inwestycyjny objęte są uchwalonym 23 lutego 2013 r. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego „Krzekowo – Inspektowa” i położone są na terenie elementarnym Z.K.3023.MN,U (§29 uchwały), dla którego przyjęto jako funkcję wiodącą zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą i bliźniaczą. W ustępie 3 paragrafu §29 w zapisach dotyczących ustaleń kompozycji, form zabudowy i sposobu zagospodarowania terenu wskazano m.in., że (pkt 3) maksymalna powierzchnia zabudowy w granicach działki budowlanej ma wynosić 30% oraz że (pkt 5) minimalna powierzchnia nowo wydzielonej działki budowlanej ma wynosić (pkt 5 lit. a) dla zabudowy wolno stojącej min. 600 m2 oraz (pkt 5 lit. b) dla budynku w zabudowie bliźniaczej min. 450 m2.
Ponad wszelką wątpliwość wydane pozwolenie na budowę jest pozwoleniem wydanym na zabudowę dwoma budynkami w zabudowie bliźniaczej. Istotne jest również, że w wymiary każdego z budynków wynoszą według załączonego projektu zagospodarowania działki 9,01 m i 9,74 m. Pomiędzy budynkami zaprojektowano szczelinę dylatacyjną o szerokości 0,02 m. Powierzchnia samej zabudowy zatem wynosi w przypadku każdego z budynków 87,8548 m2.
Ponadto dokonując analizy otrzymanego planu zagospodarowania działki można dojść do następującego ustalenia:
1. Wcześniej (także w odniesieniu do przyjęcia mpzp) dokonano geodezyjnego podziału działek 6/47 i 6/49 w taki sposób, że starano się zachować kąt prosty pomiędzy zachodnią granicą obszaru sąsiadującą z pasem drogowym ul. Wroniej a linią podziału obecnych działek 6/47 i 6/49. Wydaje się, że nie dokonano tego w sposób precyzyjny lub też naniesiona wprowadzonym w 2016 r. zapisami planu miejscowego nieprzekraczalna linia zabudowy nie jest równoległa do granicy działki drogowej, a tym samym nie zachowuje warunku prostopadłości do granicy obecnych działek 6/47 i 6/49.
2. W konsekwencji spowodowało to, że inwestor chcąc widocznie dopasować elewację zachodnią do określonej planem nieprzekraczalnej linii zabudowy w taki sposób, by ta elewacja pokrywała się z nieprzekraczalną linią zabudowy umiejscowił budynki tak, że część budynku północnego (ul. Wronia 43) położona jest na działce 6/49. Z rysunku planu zagospodarowania działki wynika, że budynek północny „wchodzi” na działkę 6/49 fragmentem o kształcie trójkąta prostokątnego, którego długość podstawy stanowi wymiar 9,74 m, zaś wysokość liczona jako odległość położenia wschodniej krawędzi dylatacji (może zostać podana z pewnym marginesem niedokładności wskutek skali rysunku) wynosić może między 0,15 m a 0,25 m. W efekcie może dać to dodatkową powierzchnię zabudowy na działce 6/49 pomiędzy 0,73 m2 a 1,22 m2.
Jako że powierzchnia działek 6/47 i 6/49 wynosi wg szczecińskiego systemu informacji przestrzennej odpowiednio 306,64 m2 i 290,38 m2, to przywołany wcześniej wyrażony w procentach iloraz powierzchni zabudowy do powierzchni działki liczony zgodnie z zapisami obowiązującego planu miejscowego „w granicach działki budowlanej” wynosi odpowiednio 28,65% i 30,26%, a przy uwzględnieniu opisanego wyżej przesunięcia budynku przy przyjęciu wartości przesunięcia o 15 cm – 28,41% i 30,51%, zaś przy uwzględnieniu przesunięcia o 25 cm – 28,25% i 30,67%. W sposób niebudzący wątpliwości opisana w zapisach planu miejscowego maksymalna powierzchnia zabudowy w granicach działki budowlanej określona jako 30% powierzchni działki budowlanej dla działki 6/49 została przekroczona i to nawet w sytuacji przyjęcia braku „wejścia” budynku północnego na działkę 6/49/
Ponadto, zapisy mpzp wskazują, co przytoczono powyżej, że – dla tego obszaru, „minimalna powierzchnia nowo wydzielonej działki budowlanej [wynosi] dla budynku w zabudowie bliźniaczej min. 450 m2”. Zapis mówi jednoznacznie, i w sposób niedomagający się interpretacji, o powierzchni jednej działki dla jednego budynku, zatem sprawę zabudowy dwóch działek dwoma budynkami w zabudowie bliźniaczej należy rozpatrywać dla każdego z budynków osobno: jedna działka – jeden budynek. Skoro minimalna wielkość nowo wydzielonej działki dla budynku w zabudowie bliźniaczej nie może być mniejsza niż 450 m2, a działki, na której powstają nowe budynki w zabudowie bliźniaczej, mają powierzchnię odpowiednio 306,64 m2 i 290,38 m2, to wydana w ten sposób decyzja w kontekście zapisów planu miejscowego także w tej materii, bez żadnych wątpliwości, winna być uznana za błędną.
W związku z powyższym proszę o udzielenie odpowiedzi na następujące pytania:
1. Czy jeśli zapis planu miejscowego mówi o maksymalnej powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 30 procent, to powierzchnia zabudowy na poziomie np. 30,36%, 30,51% czy 30,67% jest zdaniem organu wydającego pozwolenie większa niż 30% czy nie?
2. W jaki sposób, w kontekście zapisów art. 35 prawa budowlanego, dokonano analizy zgodności „projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego”, że dopuszczono do zabudowy o powierzchni jednoznacznie większej niż dopuszczalna? Jak przebiegał tutaj proces analizy? Czym się kierowano, że ostatecznie umożliwiono budowę budynku większego niż pozwalały na to zapisy mpzp?
3. W jaki sposób, skoro zapisy planu miejscowego „Krzekowo – Inspektowa” są tutaj klarowne i jednoznaczne: „minimalna powierzchnia nowo wydzielonej działki budowlanej […] dla budynku w zabudowie bliźniaczej min. 450 m2”; dopuszczono w jednym przypadku do zabudowy budynkiem w zabudowie bliźniaczej działki o powierzchni 290,38 m2, zaś w drugim działki o powierzchni 306,64 m2? W jaki sposób dokonano w tym zakresie oceny zgodności z planem w kontekście przytaczanego wyżej art. 35 prawa budowlanego? Proszę o przekazanie sposobu analizy w tym zakresie.
4. W minionych latach, ale już po uchwaleniu mpzp „Krzekowo – Inspektowa” dokonano szeregu zmian w wielkościach nieruchomości gruntowych znajdujących się po północnej stronie ul. Różany Zakątek. Zmierzały one w kierunku zwiększenia kolejnych nieruchomości poprzez zmniejszanie łącznej powierzchni obecnych działek 6/47 i 6/49. W konsekwencji pozostałe (poza działkami 6/47 i 6/49) nieruchomości mogły zostać zabudowane domami o większej powierzchni użytkowej. Jednocześnie doprowadziło to do sytuacji, w której łączna suma powierzchni działek 6/47 i 6/49 stała się ostatecznie mniejsza niż 600 m2. Z kolei powierzchnia 600 m2, przy jej utrzymaniu, pozwoliłaby po scaleniu obu działek, na wybudowanie domu w zabudowie wolnostojącej. Przeprowadzenie (zapewne na wniosek właściciela nieruchomości) kolejnych podziałów wiodło w prosty sposób do sytuacji, w której na działkach 6/47 i 6/49 nie można posadowić, chcąc stosować zapisy obowiązującego prawa miejscowego, żadnego budynku mieszkalnego. Czy w trakcie dokonywanych wtórnych podziałów nieruchomości gruntowych po północnej stronie ul. Różany Zakątek nie zdawano sobie sprawy, że kolejny podział nieruchomości prowadzący ostatecznie do takiego zmniejszenia powierzchni nieruchomości, że uniemożliwiał on wykorzystanie tej działki w sposób zgodny z prawem miejscowym, pozbawia inwestora możliwości zabudowania tych nieruchomości?

Interpelujący Radni:

• Leszek Duklanowski (Prawo i Sprawiedliwość)

Odpowiedzi na interpelacje/zapytania:

• Daniel Wacinkiewicz - Z-ca Prezydenta Miasta